De fiscus meldt sinds enkele jaren op zijn website welke belastingplichtigen dat jaar een hoger risico op een controle of een vraag om inlichtingen lopen. Dit jaar richt hij zijn vizier onder meer expliciet op particulieren die vastgoed verkochten.
Vergis u niet, hij weet exact wie wanneer een bouwgrond, appartement, huis of ander vastgoed van de hand heeft gedaan. Die transacties worden geregistreerd in databanken waartoe ook de fiscus toegang heeft.
‘Wie in 2016 vastgoed verkocht en daar winst op boekte, doet er dus goed aan dat van de eerste keer correct aan te geven in de belastingaangifte die hij tegen de zomer moet indienen’, adviseert Francis Adyns, woordvoerder van de federale overheidsdienst Financiën. ‘Zo niet riskeert hij boven op de normale belastingen bijkomende sancties. Die bestaan uit een administratieve boete van 50 tot 1.250 euro, al dan niet gecombineerd met een belastingverhoging gaande van 10 tot 200 procent van de ontdoken belasting’, legt Adyns uit. ‘De concrete hoogte van die sanctie hangt samen met het belang en de frequentie van de inbreuk’, aldus nog Adyns.
Geldt die bestraffing ook als de belastingplichtige die meerwaarde niet aangaf gewoonweg omdat hij niet wist dat hij dat moest doen? ‘Het is de fiscale administratie die moet bewijzen dat er bedrieglijk opzet in het spel is’, antwoordt Adyns.
Maar goed, u weet nu dat u die meerwaarde moet aangeven. Blijven de vragen: wanneer wordt u belast als u vastgoed verkoopt? Welke meerwaarde moet u aangeven? En hoe zwaar loopt de belastingfactuur dan op?
1. Wanneer wordt een meerwaarde op vastgoed belast en tegen welk tarief?
Verkoopt u uw gezinswoning, bijvoorbeeld omdat u met uw gezin verhuist naar een nieuwe gezinswoning, dan hoeft u geen belastingen te betalen als u de woning duurder kunt verkopen dan de prijs die u er zelf voor betaald hebt. In de twaalf maanden voor de maand waarin de notariële verkoopakte wordt verleden, moet u wel gedurende minstens zes maanden de woning hebben bewoond.
Investeerde u in een bouwgrond of appartement als tweede verblijf of om te verhuren? Dan speelt de termijn tussen de aankoop en de verkoop een rol. Gesteld dat u niet speculeert met vastgoed of dat vastgoed verhandelen niet uw professionele bezigheid is, betaalt u 16,5 procent (plus gemeentebelasting) op de meerwaarde als er minder dan vijf jaar ligt tussen de notariële aan- en verkoopakte van het gebouw. Gaat het om een grond, dan bedraagt de belasting 33 procent (plus gemeentebelasting) bij een verkoop binnen vijf jaar en 16,5 procent (plus gemeentebelasting) bij een verkoop binnen vijf en acht jaar. Is die termijn verstreken, dan hoeft u geen belasting meer te betalen op de meerwaarde.
Voorbeeld
Stephanie investeerde in de zomer van 2013 140.000 euro in een appartement aan de kust. Omdat de aankoop niet het verhoopte genot opleverde, verkocht ze dat appartement in november 2016 voor 210.000 euro, waarvan ze 3 procent of 6.300 euro aan de verkoopmakelaar afstond.
Omdat er slechts drie jaar ligt tussen de aan- en de verkoop, zal Stephanie de belastbare meerwaarde in haar aangifte van 2017 moeten opnemen. Stephanie vreest een gepeperde belastingfactuur. Maar berekeningen van Jef Wellens, fiscalist van Wolters Kluwer, tonen aan dat haar vrees onterecht is.
Bruto bedraagt haar meerwaarde nochtans een indrukwekkende 50 procent of (210.000 – 140.000):
70.000 euro
Maar dat is niet de belastbare meerwaarde die ze in haar belastingaangifte moet aangeven, legt Wellens uit:
Nettoverkoopwaarde =
210.000 verkoopprijs
– 6.300 euro makelaarskosten
= 203.700 euro
Nettoaankoopwaarde =
(140.000 x 1,25) x 1,15 = 175.000 x 1,15
= 201.250 euro
Nettomeerwaarde = 203.700
– 201.250 =
2.450 euro
Op deze 2.450 euro nettomeerwaarde zal Stephanie 16,5 procent belastingen moeten betalen. Dat betekent een belasting van 404,25 euro, nog te verhogen met de gemeentebelasting.
2. Welke meerwaarde moet u aangeven?
De fiscus viseert in zijn controleactie niet alleen belastingplichtigen die nalaten om de meerwaarde aan te geven. Hij gaat eveneens na of de belastingplichtigen die dat wel deden, wel degelijk het correcte bedrag hebben aangegeven. Die belastbare nettomeerwaarde is niet gewoon de verkoopprijs die u ervoor opstreek, verminderd met de prijs die u er zelf voor betaald heeft. In de toelichting bij de aangifte legt de ficus de formule uit die u moet gebruiken om die belastbare meerwaarde te berekenen.
Van de verkoopprijs mag u de kosten aftrekken die u heeft moeten maken om de woning te verkopen. Denk aan de vergoeding die u de makelaar heeft moeten betalen.
De aankoopprijs mag u forfaitair verhogen met 25 procent. Die verhoogde waarde mag u vervolgens nog eens verhogen met 5 procent per volledig jaar dat verstreken is tussen de aan- en de verkoopakte. Heeft een aannemer aan de woning verbouwingswerken uitgevoerd, dan mogen ook die kosten bij de aankoopwaarde worden geteld.
De belastbare meerwaarde is het verschil tussen die twee bedragen. Die waarde moet u invullen in deel 2 van de belastingaangifte, in het vak XVI Diverse Inkomsten, andere diverse inkomsten, punt 4 (gronden) en punt 5 (gebouwen). De berekening van de belastbare meerwaarde moet u ter beschikking houden van de fiscus.
‘Veel mensen vrezen deze belastingfactuur, maar de belastbare meerwaarde bedraagt in werkelijkheid slechts een fractie van de effectief gerealiseerde meerwaarde. En dat komt omdat er forfaitaire kosten in rekening mogen worden gebracht’, zegt Lieven Stoffelen, fiscalist bij de consultant PwC. ‘Vaak blijft er op basis van de formule zelfs helemaal geen belastbare meerwaarde meer over.’ (zie voorbeeld)
Wat als de formule leidt tot een negatieve belastbare meerwaarde? ‘Dan hoeft u niets aan te geven, ook al realiseerde u in werkelijkheid wel een meerwaarde’, weet Stoffelen.
En wat gebeurt er als u verkoopt met verlies? ‘Dan is dat gerealiseerde verlies aftrekbaar. Maar het kan enkel verrekend worden met de belastbare meerwaarde op ander vastgoed dat datzelfde jaar of de vijf jaren voordien door dezelfde persoon verkocht werd. Dat verlies kan niet worden afgetrokken van andere inkomsten zoals beroepsinkomsten’, legt Stoffelen uit.
3. Welke verkopen heeft de fiscus in het vizier?
‘Naast de aangifte die dit jaar nog moet gebeuren, geldt deze gerichte controleactie ook voor de belastingaangiftes van de twee vorige jaren’, benadrukt Francis Adyns van de FOD Financiën. Die twee jaren vallen immers nog onder de normale controletermijn van drie jaar die de fiscus heeft om belastingaangiftes te controleren. Met andere woorden: ook wie in 2014 of 2015 vastgoed verkocht en nagelaten heeft die meerwaarde in zijn aangifte te vermelden, riskeert nog een controle. Zo’n controle houdt typisch in dat de fiscus u een vraag om inlichtingen bezorgt. U bent verplicht om binnen een maand daar schriftelijk op te antwoorden.
‘Omdat de normale aangiftetermijn verstreken is, kunnen belastingplichtigen in principe hun aangifte uit 2015 en 2016 (inkomsten respectievelijk 2014 en 2015) niet meer corrigeren’, aldus Stoffelen. ‘Komt u er nu pas achter dat u deze meerwaarde had moeten aangeven, dan zou u er voor kunnen kiezen spontaan een brief te sturen naar uw belastingcontroleur om uw vergetelheid op te biechten. Dat zal zeker in uw voordeel pleiten in de beoordeling van de eventuele sancties.’