Vooral de jongste drie jaar is de verschuiving van particulieren naar professionelen indrukwekkend. Het aandeel van de bouwvergunningen van vennootschappen, vooral projectontwikkelaars, steeg tussen 2013 en 2016 van 49 procent naar 63 procent. Dat van particulieren viel met een derde terug, van 44 procent naar 30 procent. Het aandeel van de overheden en sociale huisvestingsmaatschappijen bleef hangen op 7 procent.
Er worden in Vlaanderen steeds meer appartementen gebouwd. Dat heeft te maken met de gezinsverdunning – vooral het aantal alleenstaanden stijgt -, de vergrijzing en de trek naar de steden.
orig jaar werden in Vlaanderen 40.115 woningen vergund. Dat zijn er een kwart meer dan in 2009 (30.377). Het aantal eengezinswoningen bleef in die periode vrij stabiel (respectievelijk 14.602 en 14.521), maar het aantal appartementen steeg van 15.775 acht jaar geleden naar 25.634 vorig jaar. Het aandeel van appartementen nam in die periode toe van 52 naar 65 procent.
Meer vraag
Zeker nu het bouwen van een woning steeds duurder wordt, kunnen weinig particulieren het financieel aan zelf een appartementsgebouw neer te poten. En het gaat in Vlaanderen, in tegenstelling tot in Brussel en Wallonië, om steeds grotere projecten. In een paar jaar tijd is in Vlaanderen het aantal flats per gebouw gestegen van 8 naar 11. Projecten met 50 flats zijn niet zo uitzonderlijk meer.
Er is meer vraag naar woningen in de steden dan daarbuiten. Jongeren willen meer dan vroeger in de stad wonen. Migranten verkiezen de steden. Overheden ontmoedigen steeds meer het bouwen in de open ruimte.
Die trend zal niet meteen veranderen. In Vlaanderen komen er bijna 220.000 gezinnen bij tegen 2030. 26 procent van die gezinnen zal zich vestigen in tien steden, berekende de Vlaamse bouwfederatie VCB. Antwerpen neemt het gros voor zijn rekening, gevolgd door Gent, Mechelen, Aalst, Vilvoorde, Hasselt, Roeselare, Geel, Sint-Niklaas en Heist-op-den-Berg. Binnenstedelijk bouwen betekent niet alleen meer appartementen, maar ook grotere en complexe projecten.
‘Vanwege het administratieve proces, zoals de aanpassing van de bestemmingsplannen, kan de doorlooptijd van zo’n project oplopen tot 12 jaar, soms wel 20 jaar. Alleen professionelen kunnen dat aan’, zegt Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB).
Vanaf 2009 werden ook steeds meer duurzaamheidsnormen opgelegd. Dat maakt het bouwen van een woning technisch steeds moeilijker. Het halen van de allernieuwste normen, zoals de S-waarde (schil van de woning), kan enkel nog met de hulp van professionelen.
Binnenstedelijk
Vroeger waren de verkavelaars (Matexi, Blavier, Bostoen, Durabrik…) de enige grote professionele spelers. Vandaag zijn veel van die bedrijven ook bezig met grote binnenstedelijke ontwikkelingen. Maar er zijn steeds meer kapers op de kust. Sinds 2009 ligt de kantorenmarkt op apegapen. Alle grote ontwikkelaars van commercieel vastgoed zijn nu belangrijke spelers inzake residentieel vastgoed geworden. Atenor, Immobel, Cofinimmo, Befimmo, AG Real Estate en co. bouwen nu jaarlijks samen een paar duizend woningen, in een marktsegment dat ze voordien als secundair beschouwden.
De overheid moedigt de kantoorgroepen ook aan om verouderde kantoren om te bouwen tot woningen. In Brussel kreeg bijna 1 miljoen vierkante meter aan verouderde kantoren een residentiële herbestemming. Ook in de meeste grote Vlaamse steden is die trend merkbaar.