De Nationale Bank heeft de jongste jaren herhaaldelijk gewaarschuwd dat maatregelen nodig zijn om een oververhitting van de huizenmarkt te voorkomen. ‘De stijgende schuldgraad van de gezinnen, de soepele kredietvoorwaarden, de lage marges op woonkredieten en de stijging van de vastgoedprijzen waren een cocktail die monitoring en zelfs actie rechtvaardigden’, zei gouverneur Jan Smets twee weken geleden in een interview met De Tijd.
Smets verwees naar zijn voorstel van dit voorjaar om de banken te verplichten extra kapitaalbuffers aan te leggen als ze hypothecaire kredieten verstrekken die meer dan 80 procent van de waarde van het pand vertegenwoordigen. Die maatregel zou boven op de extra buffer van 800 miljoen euro komen die in 2013 was ingevoerd.
Maar de federale regering weigerde het advies te volgen en vroeg de Nationale Bank de zaak nog eens te bekijken. De Nationale Bank is bijna klaar met dat nieuwe advies, maar ze wil nog niet in haar kaarten laten kijken.
De centrale bank krijgt wel al gehoor van Johan Thijs, CEO van KBC en voorzitter van Febelfin, de koepelvereniging van de Belgische banken. Thijs gaat nog een stap verder dan de Nationale Bank en staat open voor een begrenzing van woonkredieten tot bijvoorbeeld 80 of 90 procent van de waarde van de woning. ‘Vanaf bepaalde niveaus moeten we onze klanten beschermen. We moeten voorzichtig zijn.’
Volgens de Nationale Bank waren de woningprijzen eind vorig jaar 7,8 procent hoger dan de waarde die wordt gerechtvaardigd door het inkomen, de rente en de bevolkingsdruk. In tegenstelling tot in de meeste andere landen zijn de vastgoedprijzen in België de jongste jaren bijna ononderbroken gestegen.
Om die steeds duurdere woningen te kunnen betalen, moeten de gezinnen bij de aankoop meer lenen dan vroeger. De schuld van de Belgische gezinnen steeg in 2014 boven het gemiddelde van de eurozone en is sinds 2015 hoger dan het jaarinkomen na belastingen. De Nationale Bank maakt zich zorgen over de hoge schuldenlast van een belangrijke groep kwetsbare gezinnen.
De toenemende schuldenlast van de gezinnen leidt nog niet tot problemen. Het percentage wanbetalingen daalde het jongste jaar van 1,1 naar 1 procent. Maar de wanbetalingen kunnen snel toenemen als de langetermijnrente sterk stijgt of een groeivertraging de werkloosheid doet opveren.
Indien de huizenprijzen sterk dalen of de wanbetalingen toenemen, zijn Belgische banken kwetsbaar. De waarde van hun portefeuille hypothecaire kredieten is sinds 2000 bijna verviervoudigd tot 187 miljard euro eind 2016. Die leningen maken 18 procent van het balanstotaal uit, maar bij sommige banken loopt dat percentage op tot meer dan 40 procent.
Economen geloven dat er weinig kans is dat de rente of de werkloosheid in de nabije toekomst flink stijgen. Voorts hebben veel woonkredieten een min of meer vaste rente. Dat beperkt de kwetsbaarheid van de gezinnen. Het vermogen van de gezinnen is ook veel hoger dan de schulden. Maar de huishoudens met veel schulden hebben doorgaans weinig of geen buffer in de vorm van spaargeld of een beleggingsportefeuille.
Ook de Europese instelling die waakt over de financiële stabiliteit (ESRB) waarschuwde eind vorig jaar dat de Belgische huizenmarkt bij de kwetsbaarste van Europa hoort. ‘Maatregelen die expliciet de risico’s van gezinnen met een hoge schuldgraad aanpakken, zijn nog niet ingevoerd.’
De jongste cijfers suggereren dat er voor de Nationale Bank geen reden is om haar advies van zes maanden geleden aan te passen. In de eerste plaats blijven de huizenprijzen stijgen: met 1,3 procent tussen het vierde kwartaal van 2016 en het tweede kwartaal van 2017.
Het inkomen steeg in dezelfde periode weliswaar met 2,6 procent, maar de lichte stijging van de rente verhoogt de rentelasten. Bovendien steeg de schuldgraad van de gezinnen in het eerste halfjaar met 0,8 procentpunt naar 104,1 procent, omdat de schulden nog sneller groeiden dan het inkomen.
Bron De Tijd – Netto Geldworp